PROJEKTJEINK
Bécs 14. kerületében, zöldövezeti, lejtős hegyvidéki környezetben valósult meg egy többlakásos, magas műszaki és esztétikai színvonalú presztízsberuházás, amelyet saját alapítású osztrák cégünkön keresztül, saját telekvásárlással és saját fejlesztésben valósítottunk meg.
A projekt egy teremgarázzsal és pinceszinti mélygarázzsal rendelkező társasház kivitelezését foglalta magában, autólifttel és személylifttel. A domboldali elhelyezkedés és a talajviszonyok miatt a kivitelezés során cölöpalapozási rendszerrel kialakított mélyalapozás készült, amely a szerkezet biztonságos teherátadását biztosította.
A terepadottságokból fakadóan a szerkezeti kialakítás, a vízelvezetés és a rétegrendek megtervezése és kivitelezése fokozott műszaki kontrollt igényelt. A kivitelezés szűk beépítési környezetben zajlott, külön figyelemmel a szomszédos épületek védelmére és a kivitelezési folyamatok ütemezésére.
A projekt teljes folyamata – a telekvásárlástól a tervezésen és kivitelezésen át az értékesítésig – egy kézben, beruházói kontroll mellett zajlott. A megvalósítás során folyamatos koordináció történt a tervezők, kivitelezők és hatóságok között, a műszaki, pénzügyi és engedélyezési kérdések párhuzamos kezelésével. A kivitelezés végig dokumentált és ellenőrzött módon zajlott, a kivitelezési hibák korai felismerésére és kezelésére kiemelt figyelemmel.
A projektben szerzett tapasztalat közvetlenül hasznosítható összetett szerkezetek, mélyépítési feladatok és magas minőségi követelményű beruházások műszaki ellenőrzése során.
A projekt különösen összetett mélyépítési és szerkezetépítési kihívásokat tartalmazott, amelyek megoldása folyamatos, magas szintű műszaki kontrollt, döntéshozatalt és koordinációt igényelt, már a mélyépítési szakaszban is:
- Cölöpfalas munkatérhatárolás,
- CFA-cölöpös mélyalapozás,
- Jetgrouting technológiával végzett munkatérhatárolás,
- lőttbetonos megtámasztások,
- valamint szomszédos, régi építésű épület alapmegerősítése Jetgrouting technológiával.
A kivitelezés során 15–20 különböző szakági vállalkozó munkáját hangoltuk össze, a monolit vasbetonszerkezet-építési munkák műszaki megfelelőségét folyamatosan ellenőriztük. A kritikus csomópontokra és technológiai sorrendre beruházói döntéseket hoztunk, valamint a teljesítések műszaki elfogadását és dokumentálását is mi irányítottuk.
A lakásokat kulcsrakész állapotban adtuk a vevőink birtokába. 2003-2006. között épült.
Ez a projekt nem csupán kivitelezési tapasztalatot, hanem valós, gyakorlatban megélt műszaki ellenőri és szakértői szemléletet adott:
- koncepció-, engedélyezési-, kiviteli építész- és szakági tervek elkészíttetése a társ építészirodával közösen tervek és a kivitelezés összevetése,
- kivitelezési kockázatok felismerése, technológiai alternatívák mérlegelése,
- hibák megelőzése még a kialakulásuk előtt
- a projekt teljes koordinációja, komplett megvalósítása, garanciális utógondozással
A Csata utcai beruházás jól példázza azt a szemléletet, amelyet ma műszaki ellenőrként és igazságügyi szakértőként is képviselünk: nemcsak utólagos problémakezelés, hanem előrelátó, felelősségteljes műszaki kontroll. Ebben a projektben a beruházói oldal teljes műszaki felelősségét viseltük a projekt teljes életciklusa során.
A Mediterrán Lakópark személyes, szakmai pályafutásom egyik meghatározó, komplex beruházása, amely 2007–2009 között épült meg Budapest XX. kerületében, Pesterzsébeten, a Duna-part közelében. A projekt egy prémium szemléletű, mediterrán hangulatú lakópark kialakítását jelentette önálló telken.
A beruházás keretében egy földszint + 5 emeletes, beépített tetőteres, liftes társasház készült 60 lakással. Az épülethez 26 férőhelyes mélygarázs, 44 tároló és 34 felszíni parkoló kapcsolódott. A teljes fejlesztés közel 3200 m² lakóterületet foglalt magában a kiszolgáló funkciókkal együtt, a kivitelezés két éven át tartott.
A projekt egyik különlegessége, hogy generálkivitelező nélkül, saját szervezésben valósult meg. A kivitelezés során 20–25 alvállalkozó munkáját kellett koordinálni, műszakilag ellenőrizni és összehangolni. A teljes beruházást egy háromfős csapat irányította velem együtt, saját projektirodával és helyszíni értékesítési irodával.
Feladataim a beruházás teljes folyamatára kiterjedtek:
- telekvásárlás,
- banki finanszírozás koordinálása,
- projektfejlesztés,
- műszaki irányítás,
- kivitelezés szervezése és ellenőrzése,
- pénzügyi kontroll,
- jogi koordináció,
- értékesítés irányítása.
Az értékesítésben az Otthon Centrum csapata is részt vett, a lakásmix pedig a garzonoktól a nagyobb családi lakásokig igazodott a piaci igényekhez.
Az épület monolit vasbeton szerkezettel és koporsófödémes kialakítással épült. A Duna közelsége és a kedvezőtlen altalajviszonyok speciális geotechnikai megoldásokat igényeltek, ezért az alapozás CFA cölöpözési technológiával készült.
A mediterrán karaktert fa nyílászárók, zsalugáterek és gondosan kialakított homlokzati elemek határozták meg. A kertépítészeti koncepció részeként jelentős zöldfelület, belső kert, játszótér, sétányok és pihenőterek szolgálták a lakók kényelmét.
A projekt számomra azért is kiemelten fontos referencia, mert jól tükrözi azt a prémium beruházói szemléletet, amelyben a műszaki minőség, a piaci pozicionálás, a pénzügyi kontroll és az értékesíthetőség egységes rendszerben működik. A projekt a 2008-as gazdasági válság kezdetén zárult le, mégis sikerült az ingatlanokat az előre tervezett árszinteken értékesíteni. Ez fontos visszaigazolása volt annak a beruházói szemléletnek, amely a magas műszaki minőséget, az átgondolt lakáskialakításokat és az erős építészeti karaktert helyezte előtérbe.
A XIII. kerületi Dolmány utcai társasház-fejlesztés 2016 és 2018 között valósult meg saját beruházásban, generálkivitelező bevonása nélkül.
A projekt egy pince + földszint + 4 emeletes, modern megjelenésű, 36 lakásos társasház volt, közel 2000 m² bruttó alapterülettel. A beruházás egy korábbi autójavító telephely helyén épült meg, ahol a projekt első szakaszát a meglévő csarnokok, gazdasági és irodaépületek teljes bontása, valamint a veszélyes hulladékok szakszerű elszállítása jelentette.
A kivitelezés egyik legnagyobb műszaki kihívását a magas talajvízszint kezelése jelentette. A pincei munkagödör teljes kerületén aktív talajvízszint-süllyesztési rendszert kellett üzemeltetni, amely mellett elkészült a vízzáró vasbeton pince- és teremgarázs-szerkezet. Az épület monolit vasbeton szerkezettel és helyenként közel 50 cm vastag vasbeton alaplemezzel készült, azonban a talajviszonyok nem tették szükségessé CFA cölöpalapozás alkalmazását. A pince szinten 36 gépkocsibeálló valósult meg, részben autóemelős parkolórendszerrel, valamint külön tárolóhelyiségek is kialakításra kerültek.
Az épület személylifttel épült, a negyedik emeleti lakások pedig saját belső lépcsőn megközelíthető, nagyméretű privát tetőteraszokat kaptak, amelyek jelentősen növelték a lakások értékét és egyediségét.
Az épület modern építészeti szemléletet követett, üvegkorlátos homlokzati megoldásokkal és minőségi belső közös terekkel. A teremgarázs feletti födémen belső kert került kialakításra, részben a földszinti lakásokhoz kapcsolódó saját kertrészekkel, részben közös használatú zöldfelületekkel.
A kertépítészeti kialakítás optikailag összenyitotta a szomszédos épületek belső kertjeit is.
A lakásmixet a piaci igényekhez igazítva, az Otthon Centrum közreműködésével alakítottuk ki: a garzonlakásoktól a nagyobb, közel 75 m²-es családi lakásokig terjedt a kínálat. A vásárlói kör döntően fiatal párokból, családalapítás előtt álló vagy kisgyermekes családokból állt, kisebb részben befektetőkkel és idősebb vásárlókkal kiegészülve.
A projekt banki finanszírozással, az UniCredit Bank közreműködésével valósult meg zárt projektfinanszírozási rendszerben. A kivitelezés és minőségbiztosítás saját szervezésű, szigorú ellenőrzési rendszer alapján működött, rendszeres kooperációkkal, folyamatos műszaki kontrollal és kockázatelemzési szemlélettel. Kiemelten fontos szerepet kaptak a jól strukturált kivitelezői szerződések és azok következetes alkalmazása, amelyek a műszaki ellenőrzéssel együtt biztosították a megfelelő minőség folyamatos fenntartását.
A beruházás teljes lebonyolítását – a projektfejlesztéstől és finanszírozástól kezdve a kivitelezés megszervezésén, műszaki ellenőrzésén és értékesítésén át – saját irányításban végeztem. Az épület határidőre elkészült, az értékesítés pedig a tervezett ütemezés szerint zárult le.
